题目：西安市住宅价格空间分异和时空演变规律分析

摘??要

在市场经济和国家住房制度改革的推动下，我国的房地产业高速发展。这一方面改善了居民的住房状况，另一方面也引发了诸多的管理和社会问题，使得房地产日渐成为政府、居民、开发商、学术界等各方面共同关注的焦点问题。房价与地理区位有着非常紧密的联系，由于区位因素在空间分布上的不均衡，导致房地产价格在空间上呈现出差异性的特征，从而可以利用地理学的空间思维和地图语言对其进行解释和描述。利用GIS空间分析方法探究房价空间结构和时空演变规律，对指导政府调控住宅价格、调节房地产投资结构、合理进行城市规划等有着现实的意义，也可为房地产开发企业经营管理、科学研究以及居民购房提供参考依据。
本文利用西安市2007~2010年在售普通住宅楼盘均价数据，建立了各个年份的西安市普通住宅价格数据库。首先通过对住宅价格的空间自相关分析和变异分析，揭示了西安市住宅价格的空间结构特征；然后对各年份的数据进行Kriging空间插值，并在此基础上分析了住宅价格的空间分布格局；再将插值结果进行GIS叠加运算，通过绝对变化值和相对变化值的定量分析，探究了西安市普通住宅价格的时空演变规律，并对其原因进行分析，最后得出以下结论：?
（1）由两种权重下全局Moran’s?I指数的计算可知，西安市普通住宅价格在空间分布上具有正的自相关性，呈现出明显空间集聚的特征。进一步对其局部空间自相关进行分析发现，高高集聚的住宅项目主要分布在高新区、曲江以及南门附近，而低低集聚项目多位于城西、城东及长安区。
（2）通过变异分析表明，西安市普通住宅价格在空间分布上呈现带状向异性，在不同方向上有不同的结构特征，其原因是住宅区位因素差异所致。由各向同性分析可知，西安市普通住宅价格空间自相关尺度在8~10km左右，从2007年到2010年，西安市住宅价格的结构性方差占总方差比例几乎都在60%以上，说明生态环境、交通条件、基础设施、人文环境等确定性因素是形成住宅价格空间分异的主要原因。
（3）根据Kriging插值结果分析得知，西安市存在四个主要的高房价中心，分别是曲江池和大唐芙蓉园周边、高新路和科技路十字沿线、南门外和张家堡广场附近，西安市住宅价格整体空间分布格局是从这四个中心向外延伸，形成一个“人”字形态。住宅价格中心和重要的城市规划功能区有一定关系。
（4）从2007年到2010年，西安市普通住宅价格变化按绝对值进行分析，平均上涨了2820.9元/平方米，相对上涨1.76倍。无论是从绝对量还是相对量看，曲江新区价格上涨最快，涨幅最大，其它区域在各个年份的变化各不相同。
（5）西安市住宅价格空间分异和时空演变存在以下规律：住宅价格空间分布由“中心”向四周递减；住宅开发向郊区化发展，出现了多个次级住宅中心并存的格局，且郊区价格上涨幅度往往高于市中心；城市建设和规划项目对周边住宅价格影响较大；生态环境改善是促使城市内部早期居住区价格上涨的主要动力；河流及大型水域周围会发展为高端地产汇集地；旅游驱动型房产经济发展模式对曲江住宅价格有很大影响。
（6）通过对微观局域住宅价格变化原因的探究，总结出影响西安市住宅价格空间分异和时空演变的主要因素有：城市规划和建设、城市功能结构和形态结构、自然生态环境以及人文环境等。
本文独到之处和特色主要表现为：
（1）目前从空间地理学角度对西安市房地产价格的研究很少，尤其是对西安市住宅价格空间结构及分异规律的研究极其缺乏。针对此情况，本文将ESDA、地统计分析和GIS空间叠加分析的理论与技术有机结合对其进行研究，从方法上和内容上都填补了这方面的空白。
（2）利用地统计学中的Kriging插值技术对住宅价格进行空间模拟，通过可视化图形表达，使得住宅价格空间分布及整体形态特征的分析更加直观具体。
（3）基于GIS栅格叠加运算，从绝对变化值和相对变化值两方面，分等级定量化探究了西安市住宅价格的时空演变规律，结果更加科学。
（4）结合西安市的住宅价格空间分布特点、城建规划、功能分区及城市地理学的理论成果，对西安市普通住宅价格所表现出的空间分异与时空演变规律进一步做了理论概括和提升，可以为城市规划与房地产开发提供一定的参考依据。