题目：我国房地产价格影响因素分析

摘  要
 
房地产业是国民经济体系的重要组成部分，它的发展的稳定与否对国民经济有非常重要的影响。如果房地产市场的投资规模与经济发展相适应并且运行健康的话就会对经济发展起到强劲的拉动作用；如果房地产市场的投资规模与经济发展不相适应，偏少时房地产业就会成为整个经济体系发展的短板，限制整体的发展水平；过度时又会导致需求量迅速增加，形成房地产价格的持续快速上涨，进而造成市场泡沫。如果不及时控制，一旦泡沫破裂则必将给国民经济带来严重的损失。
本文通过近年来的统计数字得出以下结论：1.我国房地产市场存在泡沫因素，但在多数区域并不严重；2.2006年以来部分城市房价的持续攀升使得泡沫有越吹越大的风险；3.住宅市场中的泡沫成分相对要少一些。也就是说，本文认为近年来我国房地产市场价格呈现一种“整体平稳，局部泡沫”的趋势。本文的研究目的即是在此结论的基础之上通过分析导致我国房地产价格持续上涨的各种因素来提出相应维持房地产价格稳定的有效政策建议。
本文认为促使我国房地产价格持续上涨的主要因素如下：1.土地资源的有限性。人均土地面积特别是城市人均土地面积偏少，在城市建设中还存在着建设用地利用粗放、浪费严重的现象，也导致了城市房地产业可利用土地资源的紧缺；2.城市化的发展导致房地产价格不断上涨。城市化的发展必然导致人口的大规模迁移，城市规模不断扩大、数量不断增加，这也就意味着会出现对房地产的庞大需求；3.投资、投机因素对我国房地产价格的影响。随着我国国民经济的迅速发展，数量庞大的储蓄资金无处释放，人们需要多渠道、多品种、高收益的投资渠道，而房地产就是目前通货膨胀预期下最好的保值增值的投资产品；4.我国现行土地储备制度的影响。在现行的土地储备制度下，土地出让金已经成为了地方政府的第二财政，土地价格的不断上涨已经是房地产价格上涨的重要和直接原因之一了；5.我国现行住房保障制度的影响。目前我国的住房保障体系仍然存在着这样那样的缺陷而影响了其宏观调控效果的发挥，对我国房地产市场价格上涨的趋势并不能产生决定性的影响；6.心理预期及文化因素的影响。消费者对未来的心理预期会对房地产需求产生直接影响。心理预期包括两大类：一种是人们对宏观政策的预期；另一种是消费者被各种市场“假象”所蒙蔽而产生的有偏差的预期。
本文提出的稳定我国房地产价格相关政策建议如下：1.合理规划、集约利用土地，提高城市土地利用效率；2.推进城乡一体化建设，建设小城市分流中心城市人口转移压力；3.拓宽金融投资渠道，丰富投资产品，进行房产税制改革。这样可以有效分流聚集于房地产市场中的投资和投机性资金；4.推进土地储备制度改革。具体包括完善土地收益分配制度及确定合理的收购价格、完善我国土地储备和供应机制等；5.健全住房社会保障体系，具体包括完善住房公积金制度、经济适用房制度以及廉租房制度以及建立住房储蓄制度等，努力发挥它们应有的稳定房价的宏观调控功能；6.健全房地产市场管理制度，具体包括转变房地产市场供给的调控方式、建立房地产信息公开及预警系统以及限制外资进入国内房地产市场等。