题目：我国发展不动产投资信托（REITs）的路径选择研究

随着我国房地产业的快速发展，房地产融资的一些深层次矛盾和问题开始显露出来。长期以来，我国房地产企业融资渠道单一，对银行依赖过大，负债率居高不下；与此同时，由于大量贷款投放于房地产项目，商业银行面临着较大的可能由房地产业引起的金融风险。在房地产融资渠道急需进一步多元化的背景下，房地产投资信托基金(以下简称REITs)作为一种切实可行的房地产融资方式已经逐渐被房地产业和金融业所重视。但我国对 REITs的研究起步较晚，绝大部分还限于对其起源、概念、国外运作模式、运作规则、现状的介绍，对REITs研究的理论深度不够，同时由于房地产投资信托发展的滞后，案例的缺乏，导致实证研究也显不足。本文在以上的背景下，提出了房地产投资信托的概念，希望借房地产投资信托的研究，指出我国的房地产投资信托应该走的发展路径。 首先，在本文的开始部分（第2章），指出了房地产信托基金的定义，是以房地产投资为主要目的的投资基金，有一系列的认证条件，符合这些条件的信托基金才可以被称为“不动产投资信托”，并可以获得税收上的各种优惠。把在中国不常见的不动产投资信托基金推上舞台，并对其一般形式进行了总结，并指出了不动产投资信托（REITs）的优势所在。 之后，在本文的主体部分（第3章），从总结房地产业的金融共生关系入手，把源于生物学的共生关系引入房地产业，证明了共生关系的存在，总结出我国房地产业现有的金融共生关系，并指出在房地产投资信托得到发展后，理想的金融关系状态，认为我国房地产业现有的很多问题，都源于房地产业的这种金融共生关系，并把这种问题称为“结构性缺陷”，在本章的最后，引出了房地产投资信托的概念，认为要解决我国现在的各种结构性缺陷，只有从房地产业的结构入手，即是发展不动产投资信托这种特殊的基金。本文的第4章，对国际上发展不动产投资信托的经验进行了总结。首先对不动产投资信托的故乡美国，进行了经验总结，总结了其设立条件，类型，主要结构等的构建，并对其缺陷也进行了总结，认为美国的房地产市场之所以发生次贷危机，正是与其近十年来逐渐加强的金融共生关系紧密相关，认据此总结了美国的结构性问题，为下文的我国不动产投资信托的构建，避免美国式的次贷危机提供了依据。 其次，本部分还总结了经济较为发达，制度构成较为完美的欧洲，发展不动产投资信托的概况，与我国地缘，文化，经济条件都非常接近的亚洲国家的发展经验，特别介绍了与中国的国情，人口密度最为相近的日本与新加坡在制度设计与需要注意的方面。 最后，基于对美国，欧洲与日本的比较，本部分对国外经验进行了总结，认为信托形式是我国发展不动产投资信托的最优选择，中国发展不动产投资信托应该遵循这种形式。本文的第5章，是对我国发展不动产投资信托的政策建议。在总结了我国房地产投资信托所必须面对的发展环境的基础上，通过对美国欧洲等国家REITs的发展模式、结构、上市条件进行比较，本文提出发展我国REITs的建议，即，创造必要的法律环境、改善市场环境等必要条件，并进一步概括了我国已存的，各类型的“准”房地产投资信托基金后，认为我国发展不动产投资信托有几个部分需要改进，并对我国发展房地产投资信托的最优环境的构建，提供合理化建议。