题目：西安市住宅消费市场消费者满意度评价研究

摘   要
自80年代我国进行住房市场化改革以来，城市住宅市场的需求能量被全面释放，住宅供给市场不断成长，在城市居民居住条件得到改善的同时，也出现了许多亟待解决的问题，有宏观区位的，有小区规划设计的，有住房质量的。同时，随着住房开发市场竞争日趋激烈，研究和掌握影响居民住房消费满意的因素成为企业关注的焦点。又由于政府的宏观城市规划与公共基础设施建设也将影响到居民住房消费满意，因此，居民住房消费满意也是当地政府重点关注的领域之一。目前，我国住宅市场发展己经进入了一个全新阶段，宏观区位、小区建设和住房质量等问题的出现严重制约了城市居民住房消费满意的提高，因此，以西安市为例，从区域宏观条件、小区建设管理和住房内部质量三个层次探讨影响我国现阶段居住满意的因素具有重要的理论意义和现实意义。
本研究的主要结论有：
（1）消费者满意是指消费者的体验感觉状况水平，这种水平是消费者对企业产品和服务所体验感觉到的绩效和消费者的期望进行比较的结果。
（2）住房消费满意不仅仅指消费者对住房产品的满意程度，同时也包括与住房产品相关联的区域基础环境和小区环境，因此从宏观区位、中观小区和微观私人空间三个层次研究消费者满意更具完整性与科学性。
（3）影响住房消费满意的因素主要有内部与外部因素两大类。内部因素主要有：消费者个体社会属性，消费者认知，消费者期望，消费者感知绩效；外部因素主要有：住宅产品质量，宏观区位因素，住宅价值，房价收入比。
（4）构建了住宅消费满意理论模型与满意评价指标体系。在满意理论模型中，消费者期望为前置潜在变量，影响着消费者感知质量评价，同时也是感知质量满意评价体系的权重；房价收入比感知、消费者价值与消费者感知质量共同影响消费者满意度。
（5）消费者个体社会属性对住房消费满意有明显影响。在感知质量满意评价中，宏观区位空间与微观私人空间的满意要高于中观小区空间，说明中观小区基础设施建设的滞后是影响消费者住房感知质量满意的主要因素，也是未来提高住房消费满意的关键环节。根据重要性与满意差异性分析，消费者期望与满意存在一定的出入，在保持“满意重要”区域的基础上，要努力实现“重要不满意”区域因素的突破，同时还要注意开发“不重要不满意”这个机会区域因素，全面提高消费者的满意程度。
（6）住房感知质量对消费者满意的影响最大，其次为消费者价值，最后为房价收入比。消费者价值满意度最高，其次为住房感知质量满意度，房价收入比满意度最低，说明房价是影响消费者满意的重要指标因素。西安市目前住宅市场消费满意总体上属于满意状态，但得分不高，仍有很大的提升空间。
本研究的主要创新点有：
（1）从住宅空间角度构筑了住房消费感知质量满意评价体系，既包含了以往研究者关注的小区空间要素和住宅产品质量要素，同时也把影响住房满意的宏观区位要素包括在内，丰富了住房满意评价体系的内容。
（2）在住房消费满意评价中创新性引入了房价收入比作为一个满意评价要素，揭示了目前影响住房消费满意的最关键和最敏感的因素，丰富了住房消费满意的内容。
（3）创新性地在问卷调查中采用消费者指标选择累积统计的方法，解决了住房质量感知满意评价指标权重的难题，同时又通过指标选择累积统计，转化为消费者期望，既考察了消费者期望与住房感知质量的相互关系，同时也能作为权重，计算住房消费满意三个空间层次的各自的满意度和住房感知质量总体满意度。
（4）创新性地把住房感知质量评价各指标重要性（即累积百分比）与各指标满意度结合，进行了住房质量感知指标重要性与满意差异性和IPA分析，把各指标分布四个象限，明确了住房消费满意战略中需要保持、改进和机会提高的指标成分，为实践战略指出了方向。
 
 
关键词：住房消费满意，住房空间，感知质量，西安，IPA差异分析